概要

最近、巷でよく耳にするタワーマンション節税というものがあります。一般的に、20階以上の高層マンションがタワーマンションと言われているようですが、このようなマンションを購入すると、相続税評価額が概ね時価の２割程度になるといわれています。
その理由としては下記の2つのポイントが大きく寄与しています。

ポイント1.宅地の評価方法

相続税法上の宅地の評価方法は、「路線価×面積」によります。マンションの場合には、これに敷地権割合を乗じます。そのため、仮に戸建とマンションが同じ面積に建っていた場合、マンションは各所有者の持分割合に応じて宅地を所有することになり、戸数が多ければ多い程敷地権割合は小さくなります。その最たるものが、タワーマンションと言えます。

ポイント2.階層による価格の乖離

タワーマンションの場合、上層階になればなるほど、取引価格は上昇します。しかし、相続税法上の評価の場合、下層階であれ、上層階であれ評価方法は、「路線価×面積」になります。従って、同じ敷地権割合であれば宅地の評価は同額になることから、上層階を購入することで資産を圧縮することができるのです。また、タワーマンションは立地条件や眺望が良いなど時価が目減りしにくいのです。

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ケーススタディ

Q.

Aさんは、相続財産を２億円所有しています。タワーマンション節税を検討しています。1つは4階で購入価格5千万円、もう一方は20階で購入価格1.5億円です。

【前提条件】
・法定相続人　子1名
・タワーマンションの敷地権割合は４階も20階も同じで、相続税評価額は何れも3千万円
・小規模宅地等の特例は考慮しない

A.

No.	項目	対策前	4階	20階	備考
①	その他の財産	20,000	15,000	5,000
②	タワーマンション		5,000	15,000	購入価格
③	相続税評価調整		△2,000	△12,000	相続税評価額ー購入価格
④	課税遺産額合計	20,000	18,000	8,000	①＋②＋③
⑤	相続税	△4,860	△4,060	△680
⑥	税引後遺産額	15,140	15,940	19,320	①＋②－⑤

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