相続または遺贈により取得した土地や建物で一定の要件を満たすものを平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売却した場合には、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます（以下、「空き家特例」といいます）。

空き家特例は、相続人が耐震補強又は建物の取り壊しを行うことが条件でしたが、令和6年1月1日以後に行う譲渡から当該土地建物の買主が建物の取り壊しを行った場合にも本特例が適用されることになりました。


空き家特例の適用に当たっては、当該土地建物の所在する市区町村に「被相続人居住用家屋等確認申請書」を提出し、承認を受ける必要があります。申請書は各市区町村から取得することができ、概ね下記の中から実態に合わせて申請書を使い分けます。

様式1－1：空き家（耐震性があるもの）がある状態で売却（譲渡）した場合

様式1－2：空き家を除却後に土地のみを売却（譲渡）した場合

様式1－3：当該空き家及び土地の売却（譲渡）後に、買主により耐震改修や除却をした場合


今回の確定申告で初めて様式１－３を用いて代理申請しようとしたところ、「取り壊し後の現地写真」の提出が必要書類から除外されていました。お客様がわざわざ撮って送ってくれたので、申し訳ない気持ちとともに、知らない内に提出書類が変わったのかと思い様式１－１を確認すると、引き続き現地写真の提出が求められていました。

あくまでも私の見解ですが、買主が取り壊しを行う場合、どのようなスケジュールで解体が行われるか、また、解体後にどのように使われるか、売主が把握できないケースもよくあります。また、自身で取り壊しを依頼すれば解体業者に解体後の写真を依頼することも難しくないでしょうが、買主が取り壊しを行う場合にはそう簡単にいかないでしょう。

「様式１－３の導入に当たり、提出書類に柔軟な対応がとられている」と感じる一方、「様式１－１でも解体後の現地写真は本当に必要なのだろうか」という疑問も湧きます。申請書の提出に当たり、写真が必要なことが解体前から分かっていれば解体業者に依頼することもできますが、特に納税者自身で申請する場合には難しいでしょう。相続人が被相続人と離れた場所で暮らしていることも多いため、写真を撮るためだけに現地に行っていただくのはとても心苦しく、現地写真の提出要件自体をなくして欲しいと感じる出来事でした。


（HIPON)