背景
令和6年1月1日以後の相続、贈与等により取得した区分所有マンションについては、新たな評価方法により評価することになりました。近年のマンション価格上昇により、マンションの相続税評価額と市場価格の乖離率は平成30年の平均値では2.34倍となっています。これは、相続税評価額1千万円のマンションの実際の市場価格が2,340万円であることを意味します。他方で、一戸建ての乖離率の平均値は平成30年時点で1.66倍であったことから、一戸建てに平仄を合わせるため乖離率が1.67倍を超えるもの（相続税評価額が市場価格理論値の60％未満となっているもの）については、評価額を補正することになりました（以下、表は国税庁HP「資料」を加工）。
区分所有財産の評価方法
1 従来
建物（区分所有建物）の価額：建物の固定資産税評価額 × 1.0
敷地（敷地利用権）の価額：敷地全体の面積×共有持分×路線価等
２ R6以降
従来の相続税評価額 × 区分所有補正率
・以下は、本規定の適用外とされる
◆構造上、主として居住用以外のもの（事業用のテナント物件など）
◆区分建物の登記がされていないもの（一棟所有の賃貸マンションなど）
◆地下を除く総会数が2以下のもの（総階数2階以下の低層集合住宅など）
◆一棟の区分所有建物のうち居住用部分が3以下であって、その全てを区分所有者またはその親族の居住の用に供するもの（いわゆる二世帯住宅など）
◆棚卸商品等に該当するもの
•借地権付分譲マンションの敷地の用に供される「貸宅地（底地）」の評価をする場合なども、当該規定の適用はない
区分所有補正率の計算
1 評価乖離率
評価乖離率＝A＋B＋C＋D＋3.22
・Ａ＿一棟の区分所有建物の築年数※ × △0.033
※建築の時から課税時期までの期間（１年未満の端数は１年）
・Ｂ＿一棟の区分所有建物の築•一棟の区分所有建物の総階数指数※ × 0.239（小数点以下第４位切捨て）
※総階数（地階を含みません。）を33で除した値（小数点以下第４位切捨て、１を 超える場合は１）
・Ｃ＿一室の区分所有権等に係る専有部分の所在階※ × 0.018
※専有部分がその一棟の区分所有建物の複数階にまたがる場合（いわゆるメゾネットタイプの場合）には、階数が低い方の階
なお、専有部分の所在階が地階である場合には、零階とし、Cの値は零
・Ｄ＿一室の区分所有権等に係る敷地持分狭小度 ※× △1.195（小数点以下第４位切上げ）
※敷地持分挟小度＝敷地利用権の面積㊟ ÷ 専有部分の面積（床面積）
㊟敷地利用権の面積は、次の区分に応じた面積（小数点以下第3位切上げ）
一棟の区分所有建物の敷地の面積×敷地権割合（又は、敷地の共有持ち分の割合）
注） 評価乖離率が零又は負数の場合には、区分所有権及び敷地利用権の価額は評価しない（評価額 を零とする。）こととしています（敷地利用権については、下記３（注）の場合を除きます。）。
２ 評価水準
評価水準（評価乖離率の逆数）＝ １ ÷ 評価乖離率
３ 区分所有補正率
| 区分 | 区分所有補正率 |
|---|---|
| 評価水準 ＜ 0.6 | 評価乖離率 × 0.6 |
| 0.6≦ 評価水準 ≦1.0 | 補正なし（従来の評価額で評価） |
| 1.0 < 評価水準 | 評価乖離率 |
計算事例
Q.
居住用の分譲マンションを相続しました。従来の相続税評価額は以下の通りです。令和6年1月1日以降の評価方法が変更したと聞いていますが、どのようになるのでしょうか。
•相続開始日 令和6年5月31日
•従来の区分所有建物の価額 1,500万円
•従来の敷地利用権の価額 2,400万円
A.
［1］ 物件情報
| 種類 | 居宅 | ❶ | |
|---|---|---|---|
| 築年数 | 16年 | ❷ | H21.4.1～R6.5.31 15年2か月(1年未満切上) |
| 総階数 | 20階 | ❸ | 地下を含まない |
| 所在階 | 15階 | ❹ | |
| 専有部分面積 | 120.0㎡ | ❺ | |
| 敷地の面積 | 3680.40㎡ | ❻ | |
| 敷地権の割合 | 425/100000 | ❼ | |
| 敷地利用権面積 | 15.65㎡ | ❽ | ❻ × ❼ ＝ 15.65（小数点以下3位切上） |
［２］ 区分所有補正率の計算
| ⑴ 評価乖離率 A＋B＋C＋D＋3.220 | ||
| Aの計算 | A＝16年(❷)×▲0.033＝▲0.528 | |
| Bの計算 | 総階数指数＝20階(❸)÷33＝0.606（小数点以下4位切捨て） B＝0.606×0.239＝0.144（小数点以下4位切捨て） | |
| Cの計算 | C＝15階(❹)×0.018＝0.27 | |
| Dの計算 | 敷地持分挟小度＝15.65㎡(➑)÷120.0㎡(❺)＝0.131（小数点以下4位切上） D＝0.131×▲1.195＝▲0.157（小数点以下4位切上） | |
| 評価乖離率 | ▲0.528＋0.144＋0.27＋▲0.157 ＋3.220＝2.949 | |
| ⑵ 評価水準 評価水準＝1÷2.949＝0.339097・・・・ | ||
| ⑶ 区分所有補正率 評価水準 （0.339097・・・・）＜0.6 区分所有補正率＝2.949×0.6＝1.7694 | ||
［３］ 相続税評価額価額
従来の区分所有建物の価額 区分所有補正率 R6以後区分所有建物の価額
15,000,000円 × 1.7694 ＝ 26,541,000円
従来の敷地利用権の価額 区分所有補正率 R6以後敷地利用権の価額
24,000,000円 × 1.7694 ＝ 42,465,600円
［居住用の区分所有財産の登記事項証明書］
ワンポイントメモ
令和6年1月1日以降の相続や贈与に係る区分所有マンションについては、以上のような「区分所有補正率」の調整が必要になることから、タワーマンション節税にみられるような節税方法が難しくなります。
当該補正が必要かどうかは計算式が複雑ですが、下記の国税庁HPよりエクセルシートをダウンロードしたうえで計算することができます。
B2-6 居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書 国税庁 (nta.go.jp)