オリオン税理士法人
不動産の相続・贈与

小規模宅地等の特例


概要

相続または遺贈により取得した財産のうち、被相続人等の居住の用に供されていた宅地等や、被相続人等の事業の用に供されていた宅地等については、残された相続人の生活の基盤として重要な財産になります。したがって、このような宅地等については、一定の要件を満たした場合、評価額を減額する特例があります。この特例を小規模宅地等の特例といいます。
ここでは、小規模宅地等の特例の減額割合やその要件、具体的な計算について確認したいと思います。


(注1)被相続人等とは、被相続人または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族をいいます。
(注2)宅地等とは、土地または土地の上に存する権利で、一定の建物または構築物の敷地の用に供されているものをいいます。


減額される割合等

平成27年1月1日以後に相続の開始のあった被相続人に係る相続税において、小規模宅地等については、宅地等の評価額から下記の限度面積まで下記の割合が減額されます。

相続開始の直前における宅地等の利用区分が
「被相続人等の事業の用に供されていた宅地等」

貸付事業以外の事業用の宅地等
適用される小規模宅地等の特例利用区分限度面積減額割合
➀特定事業用宅地等貸付事業※1以外の事業用の宅地等400㎡80%

※1:「貸付事業」とは、アパートや駐車場の賃貸業や、事業とまでは至らない不動産の貸付等で相当の対価を得て継続的に行う準事業をいいます

貸付事業用の宅地等
適用される小規模宅地等の特例利用区分限度面積減額割合
②特定同族会社事業用宅地一定の法人※2に貸付けられた、
その法人の事業用の宅地等
400㎡80%
③貸付事業用宅地等一定の法人※2に貸付けられ、
その法人の貸付事業用の宅地等
200㎡50%
④貸付事業用宅地等被相続人等の貸付事業用の宅地等200㎡50%

※2:「一定の法人」とは、相続開始の直前において被相続人及び被相続人の親族等が法人の発行株式数の総額の50%超を有している法人(申告期限において清算中の法人を除く)を言います

相続開始の直前における宅地等の利用区分が
「被相続人等の居住の用に供されていた宅地等」

適用される小規模宅地等の特例利用区分限度面積減額割合
⑤特定居住用宅地等被相続人等の居住の用に供されていた宅地等※3330㎡80%

※3:生前に要介護認定などを受けて老人ホームや介護医療院等に入所している場合は、相続開始時に自宅に住んでいなくとも特例の適用が可能です

小規模宅地等の特例を併用する場合の限度額面積の計算式

1.貸付事業用宅地等以外の宅地等を選択した場合、それぞれ限度額面積まで適用可能

(➀+②)≦400㎡  ⑤≦330㎡

2.貸付事業用宅地等(③と④)とそれ以外の宅地等を併用する場合の限度額面積

(➀+②)×200/400+⑤×200/330㎡+(③+④)≦200㎡


適用要件

特定事業用宅地等の要件

宅地等を取得した親族について、全ての要件がYESの場合には、特例の対象となります。

宅地等の利用区分「被相続人又は被相続人と生計を一にしていた親族の居住用宅地等」
  • 被相続人が、その宅地等で営んでいた事業を相続税の申告期限までに引継ぎ、かつ、事業を営んでいる
  • 被相続人と生計を一にしていた親族が、その宅地等で、相続開始の直前から相続税の申告期限まで、事業を営んでいる
  • 相続開始前3年超事業の用に供されている宅地等である、又相続開始前3年以内に事業のように供された宅地の場合は、その宅地の上で事業のように供されている減価償却資産の価額が、当該宅地等の相続時の価額の15%以上である
  • その宅地等を相続税の申告期限まで保有している

※平成31年の税制改正により追加された要件で、平成31年4月1日以後の相続より適用となります。ただし、平成31年3月31日以前から事業の用に供されている宅地等については、相続開始前3年以内に事業のように供していた場合も、適用要件を満たしているものとされます。

特定居住用宅地等の要件

宅地等を取得した親族が、取得者ごとに全ての要件がYESの場合には、特例の対象となります。

宅地等の利用区分「被相続人の居住用宅地等」
  • 被相続人の配偶者の場合:配偶者は無条件で特例の対象
  • 被相続人の同居親族の場合:相続開始の時から相続税の申告期限まで居住かつ保有している
  • 被相続人と同居していない親族の場合:
    • 相続開始時に被相続人もしくは相続人が日本国内に住所を有している、または、相続人が日本国籍を有している
    • 被相続人に配偶者がいない
    • 被相続人の同居親族がいない
    • 相続開始前3年以内に、国内にある次の者が所有する家屋に居住したことがない
      • 自己又は自己の配偶者
      • 3親等内の親族
      • 特別の関係のある法人
    • 相続開始時に居住していた家屋を過去に所有していたことがない
    • その宅地等を相続税の申告期限まで保有している
宅地等の利用区分「被相続人と生計を一にしていた親族の居住用宅地等」
  • 被相続人の配偶者の場合:配偶者は無条件で特例の対象
  • 被相続人の生計一親族の場合:相続開始の時から相続税の申告期限まで居住かつ保有している

※平成30年の税制改正により追加された要件です。平成30年4月1日以後の相続より適用となります。ただし、平成30年3月31日時点において改正前の特定居住用宅地等の要件(※以外の要件)を満たしている場合で、令和2年3月31日までに相続開始する場合は、改正後の適用要件を満たしているものとする経過措置があります。

特定同族会社事業用宅地等の要件

宅地等を取得した親族について、全ての要件がYESの場合には、特例の対象となります。

宅地等の利用区分「一定の法人の事業用宅地等」
  • 相続税の申告期限においてその法人の役員である
  • その宅地等を相続税の申告期限まで保有している

※「一定の法人」とは、相続開始の直前において、被相続人及び被相続人の親族等が法人の発行済株式の総数の総額の50%超を有している法人(申告期限において清算中の法人を除く)を言います。

貸付事業用宅地等の要件

宅地等を取得した親族が全ての要件がYESの場合には、特例の対象となります。

宅地等の利用区分「被相続人又は被相続人と生計を一にしていた親族の貸付事業用宅地等」
  • その宅地等で営まれていた被相続人の事業を相続税の申告期限までに引継、かつ、事業を営んでいる
  • その宅地等で営まれていた被相続人と生計を一にする親族の事業を相続開始の直前から相続税の申告期限まで、その宅地等で継続している
  • 相続開始前3年を超えて貸付を行っている、又は相続開始前3年以内に貸付を行った場合は賃貸業が事業的規模である
  • その宅地等を相続税の申告期限まで保有している

※平成30年の税制改正により追加された要件です。経過措置として、平成30年3月31日までに貸付事業用に供している場合は、事業的規模要件が除外されます。なお、「事業的規模」とは、所基通26-9にある5棟10室が基準になるようです。


計算事例

Q.

Aさんは、相続により父親から下記の宅地を相続しました。何れも小規模宅地等の特例要件を満たしています。小規模宅地等の減額特例をどのように適用するとよいでしょうか。
➀特定事業用宅地等 90,000千円 (450千円×200㎡)
②特定居住用宅地等 52,800千円 (400千円×132㎡)
③貸付事業用宅地等 52,500千円 (350千円×150㎡)

A.

(1)路線価による優先選択
➀特定事業用宅地等450千円×0.8=360千円
②特定居住用宅地等400千円×0.8=320千円
③貸付事業用宅地等350千円×0.5=175千円
減額割合調整後の路線価が一番高いものから優先的に適用する
(2)土地の限度面積
➀特定事業用宅地等200㎡≦400㎡ 判定:200㎡
②特定居住用宅地等132㎡≦330㎡ 判定:132㎡
③貸付事業用宅地等150㎡>200㎡ 判定: 20㎡※
※200㎡ー(200㎡×200/400+132㎡×200/330)=20㎡
(3)特例による評価額
➀特定事業用宅地等90,000千円ー(360千円×200㎡)=18,000千円
②特定居住用宅地等52,800千円ー(320千円×132㎡)=10,560千円
③貸付事業用宅地等52,500千円ー(175千円× 20㎡)=49,000千円
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